Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

  STEUERRATGEBER - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung - Vermietungseinkünfte - Steuernsparen 2005


S T E U E R T I P P S

 


A K T U E L L E
R E C H T S P R E C H U N G

A R T I K E L




S O N S T I G E S

 


 

Liebhaberei: Neuer Rundumschlag bei Vermietung und Verpachtung - private Steuererklärung

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit geht die Finanzverwaltung (Finanzamt) grundsätzlich ohne weitere Prüfung davon aus, dass die Absicht besteht, Einkünfte zu erzielen. Wie  so  oft  im   Steuerrecht

gibt es allerdings Ausnahmen von diesem Grundsatz, und zwar wenn

  • besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen eine Einkunftserzielungsabsicht sprechen oder
  • besondere Arten der Nutzung Beweisanzeichen für eine private Veranlassung bilden.
     

 

Das Bundesfinanzministerium hat kürzlich dargestellt, was alles gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht spricht.

Gegen die Einkünfteerzielungsabsicht spricht:

  • wenn Sie nur vorübergehend vermieten, z.B. bei der Beteiligung an Mietkauf- oder Bauherrenmodellen; Ausnahme: Sie erzielen während der Dauer der Beteiligung einen Einkünfteüberschuss;
  • wenn Sie sich die Möglichkeit offen halten, das Mietobjekt kurzfristig zu verkaufen, z.B. durch Abschluss eines Zeitmietvertrags oder einer kurzen Fremdfinanzierung;
  • wenn Sie die Immobilie innerhalb kurzer Zeit (in der Regel fünf Jahre) seit Anschaffung oder Herstellung verkaufen oder selbst nutzen und innerhalb dieser Zeit nur einen Werbungskostenüberschuss erzielen;
  • wenn Sie Ihrem Mieter eine Wohnung verbilligt überlassen und weniger als 56 % (bis 31.12.2003: 50 %) der ortsüblichen Marktmiete verlangen. In diesem Fall wird die Einkunftserzielung verneint und die Überlassung der Wohnung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Ihre Kosten können Sie dann nur in Höhe des entgeltlichen Teils geltend machen.

Beispiel: Dem Mieter werden 2,40 EUR je qm berechnet. Die ortübliche Miete beträgt 6,50 EUR je qm.

36,9 % werden entgeltlich vermietet und 63,1 % unentgeltlich. Die Werbungskosten wie z.B. Schuldzinsen, AfA, Hausverwaltung können nur mit 36,9 % der anfallenden Aufwendungen berücksichtigt werden.

Beträgt das Entgelt mehr als 56 % und weniger als 75 % der ortsüblichen Miete, wird die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose überprüft.

Der Totalüberschuss wird folgendermaßen ermittelt: Maßgeblich ist der Zeitraum der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit. Dafür ist eine Prognose zu erstellen. Diese beinhaltet die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung und die in dieser Zeitspanne erzielbaren Einnahmen und Ausgaben (Werbungskosten). Als Anhaltspunkte können bereits abgelaufene Zeiträume dienen.

Der Prognosezeitraum umfasst 30 Jahre, sofern keine zeitlich befristete Vermietung vorliegt. Private Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Immobilien sind nicht in die Prognose einzubeziehen. Jedes Mietverhältnis ist gesondert zu prüfen. Kommt diese Prognose zu einem positiven Ergebnis, sind alle Werbungskosten in voller Höhe in der privaten Einkommensteuererklärung bzw. Lohnsteuerjahresausgleich abziehbar. Bei einem negativen Ergebnis wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.

Vorsicht: Für die Totalüberschussprognose ist nicht auf die Dauer der Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes abzustellen, sondern auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung durch Sie bzw. Ihren unentgeltlich eingesetzten Rechtsnachfolger! Im Zweifelsfall könnte ein Steuerberater oder ein Anwalt der sich auf Mietrecht spezialisiert hat zu Rate gezogen werden. Einen geeigneten Berater finden Sie z.B. im Internet in dem Sie in einer Suchmaschine nach “Steuerberater”, “Rechtsanwalt Mietrecht” oder “Wohnungseigentumsrecht” suchen.

Bei einer Miete ab 75 % der ortsüblichen Miete und einer langfristigen Vermietung wird das Finanzamt stets annehmen, dass Sie Einkünfte erzielen wollen.

  • Bei der Vermietung einer Ferienwohnung ist entscheidend, ob sie ausschließlich an Feriengäste vermietet wird und in der übrigen Zeit hierfür bereit gehalten wird. In diesem Fall wird stets ohne Prüfung von der Einkunftserzielungsabsicht ausgegangen. Allerdings tragen Sie hierfür die Beweislast. Z.B. können Sie schlüssig darlegen, warum Sie selbst die Wohnung nicht nutzen.
  • Wenn Sie die Ferienwohnung teilweise auch selbst nutzen, wird das FA Ihre Einkünfteerzielungsabsicht überprüfen. Auch hier ist eine wohnungsbezogene Totalüberschussprognose für den Beurteilungszeitraum zu erstellen. Können Sie die Wohnung jederzeit selbst nutzen, sind Werbungskosten für Leerstandszeiten durch Schätzung entsprechend dem Verhältnis der Vermietung zur Selbstnutzung aufzuteilen. Bei zeitlich beschränkter Selbstnutzung (bei Vermietung durch einen Dritten) ist nur die vorbehaltene Zeit der Selbstnutzung zuzurechnen. Wenn sich die Zeiten nicht zuordnen lassen, ist von einer 50%-zu-50%-Aufteilung auszugehen.
  • Bei einer leerstehenden Immobilie spricht es gegen eine Einkunftserzielungsabsicht, wenn Sie sich noch nicht entschieden haben, ob Sie das Objekt verkaufen, dauerhaft vermieten oder selbst nutzen wollen. Haben Sie sich jedoch zur dauerhaften Vermietung einer leerstehenden Wohnung entschlossen, können Sie schon vor Abschluss des Mietvertrags Werbungskosten geltend machen, wenn Sie nachweisen können, das Sie sich bemühen, die Wohnung dauerhaft zu vermieten (Zeitungsinserate). Auch hier tragen Sie allerdings die Feststellungslast.
  • Kann eine Immobilie wegen eines Überangebots am Markt nicht vermietet werden, können Verluste hieraus laut FG München dennoch geltend gemacht werden!
  • Die Einkunftserzielungsabsicht kann zu einem späteren Zeitpunkt sowohl begründet werden als auch wegfallen. Deshalb ist bei Änderung eines Mietverhältnisses von befristet in unbefristet oder umgekehrt stets Vorsicht geboten. Das gilt auch bei verbilligter Überlassung einer Wohnung.

Zur Anwendung der neuen Grundsätze hat das BMF einige Übergangsregeln aufgestellt: Die Grundsätze zur befristeten Vermietung mit anschließender Selbstnutzung gelten nur für Mietverträge, die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen wurden. Bei der Anschaffung vermieteter, bebauter Grundstücke oder Wohnungen gelten die neuen Grundsätze nur bei Kauf nach dem 8.10.2004. Die Grundsätze für die verbilligte Wohnungsüberlassung gelten erstmals ab 2004. Seite 2


 


Google ToolsMassivhaus Haus bauen Berlin I Immobilie kaufen ohne Eigenkapital I Anstatt eines Hotels können Sie sich auch einmal ein  Ferienhaus mieten .